กฎหมายที่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลต้องรู้! เมื่ออาคารชุดเสียหายจากแผ่นดินไหว

เมื่อเกิดแผ่นดินไหวส่งผลให้อาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งในส่วนของทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุด) และทรัพย์ส่วนกลาง (โครงสร้างอาคาร เสา ผนังรับน้ำหนัก ทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ) เจ้าของร่วมและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดควรดำเนินการตามขั้นตอน ดังนี้

การดำเนินการเบื้องต้น

1. ประสานงานกับบริษัทประกันภัย

เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดควรรีบแจ้งเคลมและประสานงานกับบริษัทประกันภัยทันทีเพื่อให้ดำเนินการสำรวจและประเมินความเสียหาย รวมถึงดำเนินกระบวนการชดเชยตามกรมธรรม์

2. ขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานรัฐ

ประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล เพื่อขอความช่วยเหลือในด้านต่างๆ ทั้งด้านการตรวจสอบโครงสร้าง ความปลอดภัย และการสนับสนุนอื่นๆ

3. การแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษ

นิติบุคคลอาคารชุดอาจแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษเพื่อติดตามและดูแลเรื่องการซ่อมแซมหรือการเลิกอาคารชุด โดยอาจประกอบด้วยกรรมการนิติบุคคล ตัวแทนเจ้าของร่วม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและวิศวกรรม
การดำเนินการขั้นตอนทางกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

1. การตรวจสอบและประเมินความเสียหาย

ให้ถ่ายรูปในห้องที่ชำรุด เพื่อแสดงเป็นหลักฐานในการเคลมประกัน
จัดให้มีวิศวกรโครงสร้างตรวจสอบ
นิติบุคคลอาคารชุดควรจัดให้มีวิศวกรโครงสร้างหรือผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบความเสียหายโดยเร่งด่วน (ตามมาตรา 36(2) ที่ให้อำนาจผู้จัดการในกรณีฉุกเฉินดำเนินการได้)
ประเมินความเสียหายทั้งระบบ
ต้องมีการประเมินความเสียหายอย่างละเอียดทั้งในส่วนของทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและวางแผนการดำเนินการต่อไป

2. การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

เรียกประชุมใหญ่วิสามัญ
ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเรียกประชุมวิสามัญโดยเร็ว (ตามมาตรา 42/2) เพื่อพิจารณาความเสียหายและแนวทางแก้ไข รวมถึงการตัดสินใจในประเด็นสำคัญที่ต้องได้รับมติจากที่ประชุม
ประเด็นที่ต้องลงมติ

การซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 48(6)) ต้องใช้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
หากกรณีเสียหายรุนแรงจนอาจพิจารณาเลิกอาคารชุด ต้องใช้มติเอกฉันท์ (ตามมาตรา 51(2))

3. การดำเนินการซ่อมแซมกรณีความเสียหายไม่รุนแรง

ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง
เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
การซ่อมแซมส่วนบุคคล
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนบุคคลตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดนั้นๆ (ตามมาตรา 18 และ 50 วรรค 3)
กฎหมายได้กำหนดไว้ชัดเจนว่า “ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น”

การเกิดแผ่นดินไหวที่ส่งผลให้อาคารชุดเสียหายเป็นสถานการณ์ที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกฝ่าย ทั้งเจ้าของร่วม คณะกรรมการนิติบุคคล และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด การดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การแก้ไขปัญหาเป็นไปอย่างถูกต้องและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

ไม่ว่าจะตัดสินใจซ่อมแซมหรือเลิกอาคารชุด การดำเนินการต้องเป็นไปตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ

Prom Legal Solution (PLS) พร้อมให้คำปรึกษาและให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายแก่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดที่ประสบปัญหาจากเหตุแผ่นดินไหว โดยท่านสามารถติดต่อเราได้โดยการติดต่อมาที่ Prom Legal Solution
#กฎหมายอาคารชุด #แผ่นดินไหว #นิติบุคคลอาคารชุด #PromLegalSolution #PLSThailand