กฎหมายที่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลต้องรู้! เมื่ออาคารชุดเสียหายจากแผ่นดินไหว

(English Below)

เมื่อเกิดแผ่นดินไหวส่งผลให้อาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งในส่วนของทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุด) และทรัพย์ส่วนกลาง (โครงสร้างอาคาร เสา ผนังรับน้ำหนัก ทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ) เจ้าของร่วมและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดควรดำเนินการตามขั้นตอน ดังนี้

การดำเนินการเบื้องต้น

1. ประสานงานกับบริษัทประกันภัย

เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดควรรีบแจ้งเคลมและประสานงานกับบริษัทประกันภัยทันทีเพื่อให้ดำเนินการสำรวจและประเมินความเสียหาย รวมถึงดำเนินกระบวนการชดเชยตามกรมธรรม์

2. ขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานรัฐ

ประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล เพื่อขอความช่วยเหลือในด้านต่างๆ ทั้งด้านการตรวจสอบโครงสร้าง ความปลอดภัย และการสนับสนุนอื่นๆ

3. การแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษ

นิติบุคคลอาคารชุดอาจแต่งตั้งคณะทำงานพิเศษเพื่อติดตามและดูแลเรื่องการซ่อมแซมหรือการเลิกอาคารชุด โดยอาจประกอบด้วยกรรมการนิติบุคคล ตัวแทนเจ้าของร่วม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและวิศวกรรม

การดำเนินการขั้นตอนทางกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

1. การตรวจสอบและประเมินความเสียหาย
– ให้ถ่ายรูปในห้องที่ชำรุด เพื่อแสดงเป็นหลักฐานในการเคลมประกัน
– จัดให้มีวิศวกรโครงสร้างหรือผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบความเสียหายโดยเร่งด่วน (ตามมาตรา 36(2) ที่ให้อำนาจผู้จัดการในกรณีฉุกเฉินดำเนินการได้)
– ประเมินความเสียหายทั้งระบบอย่างละเอียดทั้งในส่วนของทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและวางแผนการดำเนินการต่อไป

2. การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
– เรียกประชุมใหญ่วิสามัญ
ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโดยเร็ว (ตามมาตรา 42/2) เพื่อพิจารณาความเสียหายและแนวทางแก้ไข รวมถึงการตัดสินใจในประเด็นสำคัญที่ต้องได้รับมติจากที่ประชุม
ประเด็นที่ต้องลงมติ
– การซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 48(6)) ต้องใช้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
หากกรณีเสียหายรุนแรงจนอาจพิจารณาเลิกอาคารชุด ต้องใช้มติเอกฉันท์ (ตามมาตรา 51(2))

3. การดำเนินการซ่อมแซมกรณีความเสียหายไม่รุนแรง

– ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

– การซ่อมแซมส่วนบุคคล ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนบุคคลตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดนั้นๆ (ตามมาตรา 18 และ 50 วรรค 3)
กฎหมายได้กำหนดไว้ชัดเจนว่า “ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น”

การเกิดแผ่นดินไหวที่ส่งผลให้อาคารชุดเสียหายเป็นสถานการณ์ที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกฝ่าย ทั้งเจ้าของร่วม คณะกรรมการนิติบุคคล และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด การดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การแก้ไขปัญหาเป็นไปอย่างถูกต้องและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

ไม่ว่าจะตัดสินใจซ่อมแซมหรือเลิกอาคารชุด การดำเนินการต้องเป็นไปตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ

Prom Legal Solution (PLS) พร้อมให้คำปรึกษาและให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายแก่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดที่ประสบปัญหาจากเหตุแผ่นดินไหว โดยท่านสามารถติดต่อเราได้โดยการติดต่อมาที่ Prom Legal Solution
#กฎหมายอาคารชุด #แผ่นดินไหว #นิติบุคคลอาคารชุด #PromLegalSolution #PLSThailand

When an Earthquake Damages a Condominium: Essential Steps for Joint Owners and the Juristic Person Committee

When an earthquake causes damage to both Personal Property (condominium units) and Common Property (building structure, columns, load-bearing walls, walkways, elevators, swimming pools), Joint Owners and the Condominium Juristic Person Committee should proceed according to the following steps:

Initial Actions

1. Coordinate with the Insurance Company Joint Owners and the Condominium Juristic Person should immediately notify the claim and coordinate with the insurance company to survey and assess the damage, as well as proceed with the compensation process according to the insurance policy.
2. Request Assistance from Government Agencies Coordinate with local authorities or relevant agencies, such as the Department of Disaster Prevention and Mitigation, the Municipality, or the Subdistrict Administrative Organization, to request assistance in various areas, including structural inspection, safety, and other support.
3. Appointment of a Special Working Group The Condominium Juristic Person may appoint a special working group to monitor and oversee repairs or the potential dissolution of the condominium. This group may consist of Juristic Person Committee members, representatives of Joint Owners, and legal and engineering experts.

Legal Proceedings under the Condominium Act B.E. 2522

1. Inspection and Damage Assessment

• Take photos of the damaged room to serve as evidence for insurance claims.
• Arrange for a Structural Engineer: The Condominium Juristic Person should urgently arrange for a structural engineer or expert to inspect the damage (in accordance with Section 36(2), which empowers the Manager to act in cases of emergency).
• System-wide Assessment: A detailed assessment of damages to both Common Property and Personal Property is required to calculate repair costs and plan further actions.

2. Organizing a General Meeting of Joint Owners

• Call an Extraordinary General Meeting: The Manager of the Condominium Juristic Person must call an Extraordinary General Meeting as soon as possible (according to Section 42/2) to consider the damage and remedial measures, as well as to decide on important issues requiring a resolution from the meeting.
• Issues requiring a vote:
  • Repairing Common Property (according to Section 48(6)): Requires a resolution of not less than half of the total votes of all Joint Owners.
  • Dissolution of the Condominium (in cases of severe damage): Requires a unanimous resolution (according to Section 51(2)).

3. Repair Operations (In cases of non-severe damage)

• Expenses for Repairing Common Property: All Joint Owners must share the expenses according to the ratio of ownership each person holds in the Common Property, as specified in the condominium title deed.
• Personal Property Repairs: Expenses for repairing Personal Property fall under the burden of that specific unit owner (according to Section 18 and Section 50, paragraph 3).

The law clearly stipulates that “Expenses for the construction or repair of the damaged building for the portion that is Common Property shall be shared by all Joint Owners according to the ratio of ownership each Joint Owner has in the Common Property. As for expenses for construction or repair for the portion that is Personal Property, it shall fall as the burden of the owner of that damaged unit.”

An earthquake resulting in damage to a condominium is a situation that relies on cooperation from all partie both Joint Owners, the Committee, and the Manager. Proceeding according to the steps prescribed by law is crucial to ensuring that problem-solving is conducted correctly and fairly for all parties.

Whether the decision is to repair or dissolve the condominium, the operation must follow legal procedures, with the safety of residents being the primary concern.

Prom Legal Solution (PLS) is ready to provide consultation and legal assistance to Joint Owners and Condominium Juristic Persons facing problems from earthquakes. You can contact us at Prom Legal Solution.

#CondominiumLaw #Earthquake #JuristicPerson #PromLegalSolution #PLSThailand